Когда согласие нужно
Если квартира куплена в браке, она общее имущество супругов (ст. 34 СК РФ). Для её продажи нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Когда не нужно
- Квартира куплена до брака.
- Получена в браке в дар, по наследству или по другой безвозмездной сделке, например приватизации (ст. 36 СК РФ).
- Брачный договор устанавливает, что квартира принадлежит продавцу (ст. 42 СК РФ).
- После развода квартира, купленная в браке и не разделённая, остаётся общей. Согласие бывшего супруга снимает риск спора — уточните у нотариуса или юриста.
Как оформить
- Супруг продавца идёт к нотариусу с паспортом и данными квартиры. Согласие может быть общим — на продажу на условиях по усмотрению продавца — или с ценой и покупателем.
- В договоре указывают, что согласие получено: ФИО супруга, нотариус, дата и номер в реестре.
- Согласие подают в Росреестр вместе с договором.
Что будет без согласия
Супруг, чьё нотариальное согласие не получено, может оспорить сделку в суде в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ). Покупатель рискует квартирой.
Когда нужен нотариус для самого договора
- Продаётся доля в праве общей собственности (ст. 42 закона № 218-ФЗ).
- Собственник — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный (ст. 54 закона № 218-ФЗ); ещё нужно разрешение органа опеки (ст. 37 ГК РФ).
- Квартира куплена с материнским капиталом и доли детям не выделены — это нужно решить до продажи.
Частые ошибки
- Брак продавца не проверили: смотрят только выписку ЕГРН, где один собственник.
- Согласие простое письменное вместо нотариального.
- В договоре нет реквизитов согласия.
- Не указаны лица, которые сохраняют право пользоваться квартирой: для жилья это обязательное условие договора (п. 1 ст. 558 ГК РФ).